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20平方米的摊位到手只有8平方米?

2017-06-21 14:36 来源:
编辑:songyuge

照片中深色的地砖,即为商铺分界 新文化记者 李洋 摄

A03版

6月20日,舒兰市舒南路立交桥北侧的舒兰农贸城一楼,“怎么看也没有十几平方米”,一位中年女士指着大厅内的一个“方块”向同伴说道。

她的身旁,还有近百位市民对自己购买的商铺面积提出异议:“公摊面积居然占总面积近60%,这在全国也没有听说过吧?”

公摊面积占去58.2%

   2015年5月份,董女士在舒兰农贸城购买了一楼商铺。和到场反映情况的近百位市民一样,她认为商铺的公摊面积实在太大了。

“说是商铺,其实就是商位,或者说是摊位。主要是在大厅内地面上划出一片地方,写上号,这就是我们的商铺了。”董女士指着一块用棕色地板砖区分的商位说道。

她的商位编号是1256号,购买收据上写的建筑面积为16.958㎡(四舍五入,建筑总面积被认为是16.96㎡),但是实测套内面积只有7.083㎡,而公摊面积占去9.875㎡ ,占比58.2%。

“我是打算用来做卖肉摊位的,这只有3块地板砖的位置,案子一摆还能干啥了?我以为16多平方米挺大呢,怎么算还不得剩下10多平方米?结果只有7平方米了。”董女士很是不理解。

王女士也面临同样的问题。她在该农贸城的摊位是1174号,建筑面积为13.88㎡(四舍五入后),套内面积为5.796㎡,公摊面积为8.08㎡,占比同为58.2%。同样情况的还有1208号、1173号、1175号、1207号……

256个商铺都有这个问题

  商户黄先生提供了一份声称来自舒兰市住房和城乡建设局的分户面积明细表,上面记载着该农贸城从1001号商铺至2217号商铺这1217个商铺的建筑面积、套内面积、公摊面积数据。从1063号至1318号这256个商铺,均存在如此情况———公摊面积占总建筑面积比重均为58.2%。

“我们买的时候,觉得做点买卖啥的十几平方米也够用了。谁能想到公摊面积会这么大?一个20㎡的摊位,最后就到手的只有8㎡左右的地方。我们也做过买卖,在别的地方,商铺公摊面积最高也没听说到40%的。”商户杨女士带着记者粗略测量了1113号商铺,公摊面积占比确实接近60%。

黄先生提供了另外一份据称是来自舒兰市住房和城乡建设局出具,但是没有落款、公章的《舒兰市金亿农贸市场面积计算及分摊说明》,称舒兰市金亿农贸市场经计算,总面积为16317.09平方米,其中套内面积为11319.034平方米,分摊面积为4998.147平方米,其中地下一层建筑为消防水池、配电室、消防泵房、柴油发电室,1~3层楼体半外墙,楼顶水箱间为整栋公用面积。1~3层楼梯间、过道为室内商铺共用面积。

“如果按照这些数据进行计算,整个农贸城的公摊面积占30.63%,倒是正常。但是,我们这256个商铺,却是将近60%的公摊。这个平均值是别的商铺公摊低给我们带下来的!”

许多业主称没有买卖合同

  新文化记者向现场的百余位业户表明,希望能看到商铺购买合同,查看合同中对公摊面积的规定,没想到大家却面面相觑,表示手中只有一份《委托经营管理合同》,没有购买的合同。

在场人员中,只有一名姓李的女士,拿出了一份《商品房买卖合同(预售)》。她说,据她了解,“只有我和两个亲属,一共3个人有合同,其他的好像都没有。”在场的许多业主表示,压根就没有见到过买卖合同。

黄先生表示,最近一段时间,他和其他业主曾经到舒兰市政府、舒兰市住房和城乡建设局等部门反映过,和开发商也多次交涉,但是结果并不理想。

“开发商的意思是就是这样的,没什么其他说法。住建局提供了个测绘数据,别的也没说。”黄先生称。

为何两年后才发现问题

  为何购买商铺两年后,才发现公摊面积这么大呢?

黄先生等人介绍,这与舒兰农贸城的经营模式有关。在2015年5月购买商铺之后,农贸城即与业主签订了委托租赁合同,约定商铺在购买后由农贸城(实为开发商方面的舒兰市财富农贸有限公司)代为管理、出租,在委托期前两年,也就是到2017年4月底,无论农贸城招租情况如何,农贸城都要向业主支付固定的保底租金。但是从第三年起,也就是今年5月1日开始至2020年4月底,农贸城只将实际招租收益的90%交给业主,剩余10%作为管理费自收。

“前两年农贸城履约了,确实是按期打钱了,所以大家也没有过多过问。但是从今年5月份开始收不到钱了,这才到农贸城看了看。”黄先生说,到了农贸城,大家大吃一惊:只有十几个摊位在营业,大部分都是空闲的,而自己的商铺面积远远小于印象中的样子。

“我们自己测量,发现公摊面积占总面积比大约是60%。后来找到了住建局,他们给测量的结果说是58.2%。就算是58.2%,全国也没有听说过这么大的啊!”业主李先生称。

别被这些名词弄糊涂了

  面对这样那样的面积,很多人会在心里犯糊涂。建筑面积、套内面积、使用面积……这些名词都是什么关系?

套内面积

指房屋套内范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积。

套内面积=建筑面积-公摊面积。

使用面积

是指房屋套内全部可供使用的空间面积。

使用面积=套内面积-墙体等相关占用面积。

建筑面积13.88㎡,其中套内建筑面积0.0㎡,分摊共有建筑面积0.0㎡……

业主看不懂的合同 律师帮大家解读

   李女士的《商品房买卖合同(预售)》中第三条中第4款写着,“该商品房的房产测绘机构为舒兰市嘉园房地产测绘有限公司,其预测建筑面积共13.88平方米,其中套内建筑面积有0.0平方米,分摊共有建筑面积0.0平方米。该商品房共用部位见附件二。”

“说实话,‘13.88平方米’后面两句我根本看不懂。附件二我也压根看不懂。我从买卖合同中,根本就没有找到关于公摊面积多少的明确数字。我觉得他们开发商应该写清楚公摊面积多少、占比多少吧?”她的说法,得到了许多业主的认同。

吉林吉翔律师事务所律师刘海波表示,《商品房买卖合同(预售)》第三条约定为套内建筑面积和分摊共有建筑面积都是0.0平方米,这本身就是有问题的。总建筑面积13.88平方米,那么套内面积和公摊面积的总额相加也应该是13.88平方米。如果公摊面积是0.0平方米,那就是说没有公摊面积。如附件二约定的或者实际交付的商铺与第三条约定的不一致,业主有权依据《合同法》第54条、第55条规定以受到欺诈为由撤销合同主张退款。刘海波律师介绍,根据《房产测量规范》规定,共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

开发商:一切行为合法业主若不满可走法律途径

  20日中午,新文化记者来到舒兰农贸城的开发公司:四平金亿房地产开发有限公司。一位苑姓经理接待了记者,称负责此事的营销总监因故不在舒兰,代为转达公司意思:

“第一,所有业主的购房合同都有,至于业主为何不知道并不清楚;第二,金亿开发公司及农贸城一直在积极投入人力、物力和资金,并且正在积极想对策,促进对外招商,努力使得所有业主得到相应的投资回报;第三,金亿开发公司及农贸城的一切都是按照法律规定来的,并无不法情况,如果业主有不满意之处,可走法律途径来解决。”

随后新文化记者来到舒兰市住房和城乡建设局了解此事,局长卢亚江表示不了解此事,建议相关业主找他反映情况。

律师观点:建议业主通过法律渠道解决此事

  吉林市明达伟业律师事务所律师张日辉表示,目前房地产销售方面主要依据的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等,并没有对公摊面积做比例大小的具体规定,但是58.2%的占比,确实高于正常认知数据。此外,购房者应当明确自己房屋的建筑面积,在商品房买卖合同中应有所体现。“如果开发商未讲清楚公摊面积,或者确实长时间未将购房合同交给购房者,那么开发商有侵犯业主知情权嫌疑。建议业主通过法律渠道解决此事。”张日辉称。

延伸阅读:那些公摊吓人的“最牛楼盘”

  2010年3月份,《重庆晚报》曾报道重庆市璧山县丁家镇一农贸市场,一间套内面积20㎡的门面,公摊面积高达12.564㎡,报道称“公摊系数(公摊面积/套内面积)高达62.8%,吓死人”。经过换算,这门面的公摊面积占总面积比重为38.58%;山东也曾出现过公摊系数为52%的楼盘。

而截至发稿前,新文化记者通过百度搜索引擎网络检索,还没发现公摊面积占总建筑面积比重超过40%的新闻报道。 新文化记者 李洋

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